令和3年民法改正(所有者不明土地の解消等)による企業活動への影響について、弁護士が解説!

 

 

【ご相談内容】

令和5年4月1日に民法が改正されると聞いたのですが、企業活動において何か影響が生じるのでしょうか。知っておいたほうが良い事項であれば、そのポイントを教えてください。

 

 

【回答】

令和5年4月1日に施行される民法の改正内容は令和3年に成立していることから、巷では令和3年民法改正などと呼ばれることが多いようです。そして、令和3年民法改正の目玉は、相続登記の義務化や遺産分割制度の変更に代表される“相続制度の見直し”に注目が集まっています。このため、令和3年民法改正は企業活動に影響はないと考えている現場担当者もいるのが実情です。

しかし、この令和3年民法改正では、所有者不明不動産の管理及び処分を柔軟化するという内容も含まれており、こちらについては企業活動に影響を及ぼす事項と考えられます。

そこで、以下では、企業活動に関係しそうな事例を4つ取り上げ、令和3年民法改正のポイントを解説することにします。

 

 

【解説】

 

1.共有者が行方不明の場合の処理

 

(1)変更管理

事例:XとYは共同で起業し、事業活動を行うための土地を購入した(Xが1/2、Yが1/2の共同所有)。事業方針の違いからYは事業から抜けてしまい数年が経過していたところ、Xは当該土地をZに賃貸したいと考えている。

なお、Yの連絡先が分からず、行方不明となっている。

 

【現行法】

現行民法により解決を図る場合、Yが行方不明であることを念頭に、不在者財産管理人の選任申立てを裁判所に行い、その不在者財産管理人と協議し了解を取り付けた上で、Zとの賃貸借契約を締結する必要があります。

 

【問題点】

不在者財産管理人の選任申立を行う場合、裁判所より予納金として数十万円程度(場合によっては100万円前後)を納めるよう指示されることが通常です。Xとしては、この負担を行ってまでZに賃貸したいと考えるのか(帳尻が合うのか)、悩ましい問題があります。

なお、上記事例においてYが既に死亡し相続が発生し、その相続人が行方不明という場合、相続人ごとで不在者財産管理人を選任する必要があり、費用負担はかなりのものとなります。

 

【改正対応】

改正民法では、次のような条項が新設されました。

第251条第2項

共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

 

要は、いちいち不在者財産管理人を選任しなくても、裁判所に申立てを行うことで、「共有物の変更」を行うことが可能となりました。これにより、数十万円必要とされる予納金の費用負担がなくなることになります。

 

ところで、「共有物の変更」とは何を指すのか、本件事例で言うところの第三者への土地賃貸借は共有物の変更に含まれるのかが問題となります。

この点、「共有物の変更」については、2つの概念が含まれることを押さえる必要があります。

第251条第1項

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。

 

改正民法の第251条第1項及び同条第2項からすると、次のように整理できます。

  • 形状又は効用の著しい変更
    ⇒共有者全員の同意が必要(行方不明者からも同意取付けが困難である場合は、第251条第2項によって対応)
  • 形状又は効用の著しい変更を伴わない場合
    ⇒共有者全員からの同意を得る必要なし(但し、管理に該当するので過半数の同意が必要)

 

さて、土地の賃貸借の場合、「共有物の変更」に該当します。

では「形状又は効用の著しい変更」に該当するのでしょうか?

これについては、民法第252条を確認する必要があります。

民法第252条

1 共有物の管理に関する事項(次条第1項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。)は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

(2項、3項省略)

4 共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利(以下この項において「賃借権等」という。)であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。

①樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 10年

②前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 5年

③建物の賃借権等 3年

④動産の賃借権等 6箇月

 

つまり、土地の賃貸借の場合、5年を超えない範囲で賃貸するのであれば、「形状又は効用の著しい変更に該当しない」として、共有者持分の過半数の決定により対応することが可能となります。

一方、5年を超える土地賃貸借を行う場合(借地借家法がある以上、むしろ5年を超えることが通常と考えられます)、「形状又は効用の著しい変更に該当する」として、民法第251条第2項に基づく裁判が必要となります。

 

ちなみに、5年を超えない土地賃貸借を行う場合ですが、たしかに共有者全員の同意を得る必要はないのですが、共有者持分に過半数による決定が必要となります。

この点、本件事例の場合、Xは1/2ですので過半数を有していません。この結果、行方不明者Yからの同意を得る必要はないものの、一方でXは過半数を有していないので結果的に対応ができない状態となってしまいます。

実はこの場合、民法第252条第2項に基づく裁判の申立てを行い、対処することになります。

民法第252条第2項

裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。

①共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。

②共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。

 

要は過半数の決定を行うに際し、裁判所を通じて行方不明者を決定プロセスから排除し、残りの共有者のみで過半数の決定を行うことが可能となります。その結果、本件事例の場合、X単独で5年を超えない土地賃貸借を行うことが可能となります。

 

法律の適用がパズルのように組み合わさっており、ちょっと難しいところがありますが、本件事例への対処法としては、次のようにまとめることが可能です。

・5年を超えない土地賃貸借を行う場合⇒民法第252条第2項に基づく裁判を行うことで、土地賃貸借を行うことが可能。
・5年超の土地賃貸借を行う場合⇒民法第251条第2項に基づく裁判を行うことで、土地賃貸借を行うことが可能。

要は、結果的には行方不明者に対する手当として裁判申立を行う必要があるところ、根拠条文を異にするということになります。

 

 

所在不明の調査の方法

上記の通り、共有者が行方不明となっている場合であっても、他の共有者は共有財産(本件事例では土地)について、裁判所に申立てることで管理(本件事例では第三者への賃借)を行うことが可能となるのですが、現場実務で問題となるのは、民法第251条第2項及び民法第252条第2項に定める、「共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」をどうやって証明するのか、という点になります。

この点、行方不明者が個人であれば、登記簿上から判明する住所より住民票を入手した上で、住民票上の現住所を探し出すこと、当該現住所の現地調査及び周辺居住者からの聞き取り調査を行うこと、配達証明又は特定記録郵便を用いて郵便物を送付し受取り状況を確認すること等が最低限必要になると考えられます。

一方、行方不明者が法人であれば、登記簿上から判明する法人の所在地より商業登記簿謄本(現在全部事項証明書、履歴事項全部証明書など)を入手した上で、現在の所在地を探し出すこと及び実際の活動拠点を探し出し、当該現在の所在地及び活動拠点の現地調査と共に近隣者からの聞き取り調査を行うこと、商業登記簿謄本から判明する代表者の住所より住民票を入手した上で、住民票上の現住所を探し出した上で同様の現地調査及び周辺居住者からの聞き取り調査を行うこと、法人及び代表者宛に配達証明又は特定記録郵便を用いて郵便物を送付し受取り状況を確認すること等が最低限必要になると考えられます。

住民票や商業登記簿謄本などの公的書類を収集するだけであれば、まだ自分でできるかと思いますが、現地調査というのは非常に厄介です(今のご時世からして不審者と間違えられてしまうリスクが高いです)。弁護士等の専門家に依頼したほうが無難かもしれません。

 

(2)持分取得・売却

事例:XとYは共同で起業し、事業活動を行うための土地を購入した(Xが1/2、Yが1/2の共同所有)。事業方針の違いからYは事業から抜けてしまい数年が経過していたところ、Xは当該土地をZに売却したいと考えている。

なお、Yの連絡先が分からず、行方不明となっている。

 

【現行法】

現行民法により解決を図る場合、Yが行方不明であることを念頭に、不在者財産管理人の選任申立てを裁判所に行い、その不在者財産管理人と共同してZに売却する必要があります。あるいは、共有物分割訴訟を行い、Yの持分をXが買取る旨の判決を得た上でXの単独所有にし、Zに売却するという方法が考えられます。

 

【問題点】

不在者財産管理人の選任申立を行う場合、コスト面で問題が生じること上記(1)で解説した通りです。

また、共有物分割訴訟の場合、Yへの公示送達手続きを行わなければならない点で負担が生じること、実際に裁判が進んだとしても裁判所がYの持分をXが買取る旨の判決を出す保証が無いこと、判決が出た上で初めて売却手続きを開始できるという点で非常に迂遠であること等の問題があります。

 

【改正対応】

改正民法では、次のような条項が新設されました。

民法第262条の3第1項

不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者(以下この条において「所在等不明共有者」という。)以外の共有者の全員が特定の者に対してその有する持分の全部を譲渡することを停止条件として所在等不明共有者の持分を当該特定の者に譲渡する権限を付与する旨の裁判をすることができる。

 

不在者財産管理人を選任せず、また共有物分割訴訟というやや回り道となる手続きを経ることなく、1回の裁判手続きで直接売却手続きを実施することが可能となる制度が新たに設けられました。

ただ、やや勘違いしやすいのですが、民法第262条の3第1項の内容からすると、判決に基づき、行方不明者の共有持分が第三者に譲渡されるわけではないことに注意が必要です。あくまでも判決に基づいて得られるのは、行方不明者の共有持分に対する処分権(第三者へ売却し譲渡する権限)を他の共有者が代行取得するに過ぎません。

また、行方不明者以外の共有持分を第三者に譲渡することが前提条件となっていることにも注意が必要です。

したがって、現場での対応としては次のような手順になると考えられます。

・行方不明者以外の共有者は第三者との間で先行的に売買交渉をまとめておく

・行方不明者に対する必要な調査を行う

・民法第262条の3第1項に基づく訴訟を提起する

・供託手続きを行う

・判決に基づき、行方不明者の共有持分に対する譲渡権限を他の共有者が取得する

・行方不明者以外の共有者全員の持分について第三者と売買契約を締結する

・判決確定後2ヶ月以内に、行方不明者の共有持分について、判決に基づき取得した譲渡権限を行使して第三者との売買契約を締結する

なお、「供託手続き」及び「2ヶ月以内」という期間については、民法第262条の3第1項から直接導かれる要件ではなく、前者は非常事件手続法第88条第2項、後者は非訟事件手続法第88条第3項から生じる要件となります。

 

ところで、上記事例では、XとYとの共有となっている土地を第三者であるZへ売却するというものでしたが、当該土地をXの単独所有にすること、すなわちYの共有持分を買取りたいという場合もあり得る話です。

この点についても改正民法で対策が取られており、民法第262条の2第1項では次のように定めされています。

民法第262条の2第1項

不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者(以下この条において「所在等不明共有者」という。)の持分を取得させる旨の裁判をすることができる。この場合において、請求をした共有者が二人以上あるときは、請求をした各共有者に、所在等不明共有者の持分を、請求をした各共有者の持分の割合で按分してそれぞれ取得させる。

 

こちらは行方不明者であるYの共有持分に関する譲渡権限をXに取得させるというものではなく、裁判所の決定に基づきYの共有持分を直接Xに取得させるものとなります。

 

 

2.共有者が無関心の場合の処理

 

事例:XとYは共同で起業し、事業活動を行うための土地を購入した(Xが1/2、Yが1/2の共同所有)。事業方針の違いからYは事業から抜けてしまい数年が経過していたところ、Xは当該土地をZに賃貸したいと考えている。

なお、XはYに対し何度か当該土地の利用方法に関して協議するよう呼び掛けているが、応答がない状態である。

 

【現行法】

現行民法により解決を図る場合、共有者による過半数の同意(5年以内の土地賃貸借の場合)又は全員の同意(5年超の土地賃貸借の場合)を得て賃貸借を行うことになります。

 

【問題点】

他の共有者が協議に応じない限り、同意を得ることができません。

なお、現行法では他の共有者の同意を強制づける手続きが無いことはもちろん、協議に応じさせることを義務付ける手続きもありません。

したがって、本件事例の場合、現行法では対応ができないということになります。

 

【改正対応】

改正民法では、次のような条項が新設されました。

第252条第2項

裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。

①共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。

②共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。

 

本件事例の場合、第252条第2項第2号に該当します。したがって、

・訴訟提起前に事前に催告する。

・反応がない場合は訴訟提起を行う。

・訴訟手続き内で賛否を表明するよう裁判所が通知する。

・なお反応がない場合は、裁判所が賛否を表明しない共有者以外の共有者の過半数で共有物の管理行為を行ってもよいとする決定を出す

という手順を踏むことで、本件事例の場合、5年以内の土地賃貸借であればXの意思のみで行うことが可能となります。

 

なお、第252条第2項は、あくまでも「管理に関する事項」について裁判ができると定めているにすぎません。5年を超える土地賃貸借の場合、管理ではなく「変更」に関する事項に該当することから、第252条第2項による解決を図ることができません。

結局のところ、賛否を表明しない共有者に対して、何らかの強制手段をとることが難しいという現行法の問題点は引き続き残ることになります。

 

 

3.隣地との関係

 

事例:Xはその所有する土地をYに売却したいと考えているが、Yより購入条件として、隣接土地との境界を明確にするよう求められている。

境界調査を行いたいが、隣接土地の所有者であるZが非協力的である。

 

【現行法】

現行民法第209条第1項では、「土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。」と定められているところ、境界調査目的での隣地使用請求権が定められていない状態です。

 

【問題点】

現行法の解釈論として、境界調査目的での隣地使用請求権が認められる余地はあるものの、やはり明文化されていない以上、確実に認められる保証はないと言わざるを得ません。

したがって、本件事例の場合、現行民法では対応困難となる可能性があります。

 

【改正対応】

改正民法では、次のような条項が新設されました。

第209条第1項

土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。

①境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕

②境界標の調査又は境界に関する測量

③第233条第3項の規定による枝の切取り

 

境界調査目的での隣地使用請求権が明文化されましたので、本件事例の場合、XはZに対して隣地使用を法的に請求することが可能となります。

 

もっとも、この隣地使用請求権については一定の条件があります。その条件は次の通りです。

・隣地の所有者及び隣地を現に使用している者にとって、最も損害の少ない使用日時、場所及び方法は選択する必要があること

・隣地使用に際しては、隣地の所有者及び隣地を現に使用している者に対し、事前に、その目的、日時、場所及び方法を通知する必要があること(なお、通知困難な場合は事後でもよい)

 

なお、隣地使用について権利化されたとはいえ、場合によっては隣接土地の所有者等が隣地使用を妨害してくることも有り得るかもしれません。この場合、妨害排除の裁判を提起した上で解決を図るほかないと考えられます。

 

 

4.所有者不明土地への対応

 

事例:Xは事業拡大に伴い、隣地の土地を購入したいと考えている。しかし、隣地の土地所有者Yが行方不明であり、売買手続きを進めることができない状態となっている。

 

【現行法】

行方不明の共有者の事例でも記述しましたが、現行民法により解決を図る場合、行方不明者Yに対する不在者財産管理人の選任申立てを裁判所に行い、その不在者財産管理人と売買契約を締結する必要があります。

 

【問題点】

これも行方不明の共有者の事例で記述した通り、不在者財産管理人を選任するに際しては数十万から100万円程度の予納金が必要となるため、経済的負担が重くのしかかってきます。本件事例の場合、Xは予納金を支払ってまで隣接土地を取得するだけのメリットがあるのか検討する必要があります。

 

【改正対応】

改正民法では、次のような条項が新設されました。

第264条の2第1項

裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地(土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分)について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人(第四項に規定する所有者不明土地管理人をいう。以下同じ。)による管理を命ずる処分(以下「所有者不明土地管理命令」という。)をすることができる。

 

※第264条の8第1項は「建物」に関する所有者不明建物管理命令に関する規定が置かれています。

 

要は、裁判所に申立てることで、行方不明者が所有する不動産(土地・建物)のみ権限を有する管理者を選任することができるようになったということです。不在者財産管理人は行方不明者に関する全財産の処理を行う必要があることから、予納金の負担が重くのしかかってきたのに対し、所有者不明土地(建物)管理人はその土地(建物)のみの管理を行うだけであることから、予納金が必要になるとはいえ低減されることになると言われています(本記事を執筆した2022年5月時点では改正民法が施行されていないことから、具体的な予納金額は不明です)。

 

なお、所有者不明土地(建物)管理命令の申立てを行うことができるのは「利害関係人」とされているところ、行方不明者Yが所有する土地の隣地所有者であるいう事由のみでXが利害関係になることは困難と考えられます。Xにおいて購入意思があること、Yが所有する土地について適切な管理ができることをどうやって裏付けるのかが、今後の実務のポイントになるかもしれません。

 

 

 

<2022年5月執筆>

※上記記載事項は弁護士湯原伸一の個人的見解をまとめたものです。今後の社会事情の変動や裁判所の判断などにより適宜見解を変更する場合がありますのでご注意下さい。

 

 

コンプライアンスのご相談


弁護士 湯原伸一

「リーガルブレスD法律事務所」の代表弁護士。IT法務、フランチャイズ法務、労働法務、広告など販促法務、債権回収などの企業法務、顧問弁護士業務を得意とする。 1999年、同志社大学大学院法学研究科私法学専攻課に在学中に司法試験に合格し、2001年大阪弁護士会に登録し、弁護士活動を開始する。中小企業の現状に対し、「法の恩恵(=Legal Bless)を直接届けたい(=Direct delivery)」という思いから、2012年リーガルブレスD法律事務所を開設した。現在では、100社以上の顧問契約実績を持ち、日々中小企業向けの法務サービスを展開している。

 

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