「家主から一方的に賃料を上げると言われたら…応じる必要があるのか？」
賃料増額を巡るトラブルは、事業者にとって決して他人事ではありません。実際に寄せられた相談をもとに、法律の観点から賃料増額要求にどう対応すべきかを分かりやすく解説します。
ご相談
当社が賃借人として借りている物件につき、家主より「物価高や増税などの影響もあるため、来月より賃料を増額する」と一方的な通知と請求書が送付されてきた。
増額要求に応じなければならないのか。
結論
家主が要求する増額賃料が「相当賃料」といえるのであれば、応じる必要があります。
ただ、増額要求を受けた時点で相当賃料か否かの判断は困難であることから、とりあえずは家主に対して根拠を示すよう要請し、検討の上、交渉を行って解決を図ることが通常です。
解説
賃料の増額要求を受けた場合、賃借人が確認しなければならない事項は主に次の3点となります。
- ①賃貸借契約において、契約期間内は賃料を増額しない旨の特約が定められていないか。
- ②借地借家法第32条に定める賃料増額のための要件を充足するか。
- ③（2の要件を充足するとして）相当な賃料額はいくらなのか。
まず、①についてですが、賃料増額をしないという合意があるのであれば、その合意が優先されますので、家主は賃料増額を要求することはできません。
ちなみに、逆に賃料減額はできない旨定めていたとしても、そのような合意は無効となります。
次に、②についてですが、借地借家法第32条では、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定められています。
「土地・建物に対する租税その他負担の軽減」とは、固定資産税、都市計画税等の税金や家主が土地を第三者より借り受けている場合の借地料などに変動が生じた場合のことを指します。
「土地・建物の価格の上昇・低下」とは、土地・建物それ自体の変動は指します。
「その他の経済事情の変動」とは、不動産市況、賃貸物件の需給バランス、国民所得の増減などを指します。
「近隣同種の建物の賃料との比較」とは、対象物件の近所に存在する似たような建物（規模、構造、築年数、グレード、用途など）を抽出し、比較検討することを指します。
法律上の考慮要素は上記の4点ですが、実際の裁判例では、上記以外の事情も総合考慮して判断する傾向があります。
最後に、③についてですが、究極的には不動産鑑定士の鑑定評価になります。
鑑定方法としては、国土交通省が公表している方法（利回り法、スライド法、賃貸事例比較法、差額分配法）に基づいて算出される継続賃料を基準とするのが通常です。ただ、不動産鑑定には一定の費用負担が必要となることから、裁判外での交渉の場合、不動産屋さんの意見などを参照しながら決めていくことが多いように思われます。
ところで、上記①から③の検証は一定の時間を要することから、当面の間、賃借人は現行の賃料を支払い続けることになります。
そして、裁判外交渉、調停、最終的には裁判を経て相当賃料を決めることになるのですが、仮に判決で増額要求が正当と認められた場合（家主が主張する増額幅まではいかなくても、一定の増額が認められる場合を含む）、賃借人は、家主が増額要求してきたときより遡って差額を支払うと共に、年1割の利息を支払う必要があります。
このため、裁判手続きにおいて、現行賃料が相当賃料と認められる可能性が低いと判断した場合は、積極的に和解を申出るといった戦略も必要となります。
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弁護士 湯原伸一
